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                                                                                                                                                              <kbd id='yzb4ZqotD4'></kbd><address id='yzb4ZqotD4'><style id='yzb4ZqotD4'></style></address><button id='yzb4ZqotD4'></button>

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                                                                                                                                                                          六肖特码

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                                                                                                                                                                            发展成熟的租房市场机制仍需长策

                                                                                                                                                                            发育健全的租房市场机制,一定要在市场价格上做足文章,要让更多愿意租房的人能租上房。调查显示,湖南80%的大学毕业生希望租房价格每月低于1000元,房租高于1000元对于初入职场的毕业生来说是一种负担。

                                                                                                                                                                            而一些地区租房价格过快上涨,吓退了不少“潜在租客”。在上海地铁7号线接近末站的锦绣路附近,两室一厅的房屋租金最低标价已达6000元/月,比去年同期高出10%至15%。中介告诉记者,仅仅在两三周之前,有的房源的标价还只有5000元/月,现在已上涨近20%。

                                                                                                                                                                            按照国际惯例,房屋租售回报率是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标,正常范围在1∶200至1∶300之间。郭松海说,目前国外市场房租和房价比大约是1:250。不少专家表示,要形成区域性的权威调研和评估性体系,让租金涨幅变化受到监控。

                                                                                                                                                                            薄夫利认为,如果一个城市的住房销售均价持续上涨,租赁市场的价格也必然上涨。根据监测,如果头一年房价涨幅超过5%,次年租赁市场的租金也必然会上涨,而且大多时候会超过5%、甚至达到10%。年租金为总房价的5%左右,是比较合适的。

                                                                                                                                                                            针对未来房地产市场将更多从增量市场转变为存量市场这一趋势,不少专家提出,要想让存量市场发挥价值,就要充分发挥租赁的力量,但当前发展租房市场的目的并不是简单地“去库存”,而是要使租房市场实现可持续发展。解决房子卖不出去、商业用房转型等政策措施短期内可与建设租房市场相互支持、相互配合,从长远看,应该通过有形的手、无形的手去调整租房的供求关系。

                                                                                                                                                                            去年,上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》,规定上海市民无论是出租还是租住房屋,都可以委托专业的代理经租机构,代理经租住房可以根据市场需求,在进行装修改造后向社会出租,并配置必要的家具和家电。这一举措有利于存量房的盘活,为市场增加供给。

                                                                                                                                                                            无疑,发展租房市场是中国未来住房制度改革的一个重要步骤。在各地调研中,半月谈记者了解到,目前不少地方政府很大程度上是把租房市场按照社会综合治理的要求来操作的,属于社会管理的范畴,并非从产业发展角度、从推进未来住房制度改革的角度考虑。至于租赁市场在住房制度改革中本身起到什么作用,如何推动市场的完善等方面的思考还很不到位。

                                                                                                                                                                            发展租房市场还应分类施策、因地制宜。文学认为,一线城市总体是供不应求,租房市场相对活跃,但三四线城市的房屋租赁市场有自己的特点。因此,发展租赁市场,各地要根据城市规模、人口状况、经济结构、产业发展、市场形态,分类推进。

                                                                                                                                                                            文学建议,国家应制定政策总体目标,不让高租金、高房价成为人口自由迁移和社会自由竞争发展的障碍。“香港因为高租金,使得除金融业和若干高端服务业外,工业、科技研发企业难以大规模发展,对人才吸引也造成障碍。形成成熟稳定的租房市场,需要成熟的市场引导。”

                                                                                                                                                                            明晰制度设计,加强依法治“租”

                                                                                                                                                                            江西南昌市骊特房产总经理顾志超表示,在实际业务中,发现与住房租赁相关的土地、金融、税收、产业管理等,尚存在许多法律法规的空白。“这是当前我国住房市场的供求结构错位造成的。与地方政府对住房销售市场的高度重视相比,租赁市场长期缺乏存在感,实际上处于被忽视的地位。”

                                                                                                                                                                            解决住房问题到底是为了解决老百姓的民生,还是解决政府的收入?一些民营房地产企业负责人质疑,今天的高租金,源于地价太贵。发展租赁市场应当正视住房租售比倒挂的问题,想解决就得从土地财政这个源头上去扭转。

                                                                                                                                                                            中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,期房销售制度使得房地产相关企业自持出租的比较利益低于利用银行和购房者资金开发销售住房。这一问题不根本解决,住房租赁市场发展会受到很大制约。

                                                                                                                                                                            浙报传媒房地产研究院院长丁建刚指出,个人住房出租在政策方面还有不少顾虑,相关制度设计也需要尽快落实明晰。否则,未来还要征收房地产税,甚至70年产权到期后可能还要再缴一笔土地出让金等一系列政策体系中的不确定预期,会使广大业主产生焦虑。政府部门需尽快厘清土地使用年限到期之后续约等诸多问题,提出清晰的立法和政策思路,以稳定市场预期。

                                                                                                                                                                            “这次新政鼓励个人出租房屋,背后隐含的逻辑值得深思。”丁建刚认为,没有投资性购房,如何产生可供出租的非自住住房?因此,多年来一直强调的遏制投资性需求的政策导向,这一次需要更明确的调整,以便同当下的房地产市场现状相适应,避免政策导向上发生冲突。

                                                                                                                                                                            立法缺失正是制度设计亟待弥补的短板。顾志超认为,目前主要是《合同法》《物权法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《商品房屋租赁管理办法》涉及住房租赁。但《合同法》并未对住房租赁的特殊性予以规定,《物权法》则主要涉及出租人。其他由各地方政府部门出台的住房租赁管理办法,在法院处理住房租赁纠纷时并不具有法律效力。

                                                                                                                                                                            胡志刚建议制定住宅法,包括保障篇、租赁篇,通过法律而非当前的部门规章,让各方职责更加明确,共同调控买卖市场,扶持租赁市场。

                                                                                                                                                                            业内资深专家表示,培育住房租赁市场,需要尽快出台各种减税、补贴优惠政策的实施细则,并拿出合理有效的调整区域性基础设施、交通配套的规划和方案,逐步完善形成区域规划与住房、租房市场相协调的调整机制,推动地区内房地产市场与区域发展相协调、相适应。

                                                                                                                                                                            “美国等发达国家都设有房产管理局,目的之一就是要规范管理租赁市场。我国目前的现状是,住房买卖市场有一大帮人管,但是租赁市场没人管。”胡志刚认为,应成立专门的管理机构,促进租房市场健康发展。(专题调研记者:阳建 陈灏 余贤红 胡旭 吕昂 郑钧天 叶含勇 孔祥鑫 杨绍功 李松) 租房政策大视野:购租并举,良性互动 ——租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革(之三)

                                                                                                                                                                            半月谈调研小分队

                                                                                                                                                                            当前,商品房(包括民住、商住)买卖市场、商品房租赁市场、保障安居住房市场、公共租赁住房市场四大领域构成我国完整的住房市场。构建公平有效的住房租赁市场政策体系,亟须扩大观察视野,聚焦民生之忧,从四大板块的互动关系上破解。

                                                                                                                                                                            培育租在买前、租买并重的市场观念

                                                                                                                                                                            传统观念、现实国情熏陶出的国人,“认买不认租”,被迫当“房奴”。

                                                                                                                                                                            曾驻美国工作的半月谈记者对当地租房市场做过了解。相较于中国人拿着几代人的积累去买房、早早成为“房奴”的做法,美国人倾向于租房的生活,即工作在哪里,就在哪里租房住。而且,他们的流动性较强,在一个地方居住几年后,经常可以举家迁往别的州或城市居住。

                                                                                                                                                                            近几年更是如此。哈佛大学住房联合研究中心(JCHS)发布的报告显示,2004年美国住房拥有率为63.5%,2015年已经下降至约47.2%,为20年低点。与此同时,租房市场蓬勃发展。

                                                                                                                                                                            而在国内,如果一个人长期租房,总会被外界认为“混得不好”。背负这种压力,中国人普遍具有“买房情结”——不动产是身份地位的象征。哪怕买房时,需要几代人的积蓄才能凑够首付。

                                                                                                                                                                            这种观念传导至房地产市场,产生了一些不良后果:大量资金沉淀于购房市场,形成资金浪费;“房奴”盛行,许多家庭房贷沉重,不利于社会流动、创业创新。

                                                                                                                                                                            “现在根本问题是要去培养房客。”采访中,部分房企负责人坦言,不少国人头脑中保留着根深蒂固的传统农耕文明思维观念,认为“租房不是家,买了房才算安了家”。不少城市外来务工人员、新毕业大学生落脚城市的第一项重要任务就是贷款买房。

                                                                                                                                                                            采访中,不少群众反映,在社会上租房最大的顾虑就是担心不稳定。人们不喜欢租房而愿意买房,更多是出于现实的考虑,本质上是对安全感的寻求。四川成都一家民营房地产企业负责人蔡先生认为,在目前的租房市场上,租房者的权利很难得到保障,他们也难以规避突然收房、涨价等风险,更不用说租房无法赋予买房带来的诸多社会福利。

                                                                                                                                                                            相关市场人士对半月谈记者表示,不同于国内,发达国家社会保障好,不用担心养老和医疗,所以高收入居民也愿意租房,把更多的钱拿来旅游或发展兴趣爱好。当前,90后新人群中开始出现不买房的呼声,这是一个值得重视的新现象。

                                                                                                                                                                            近10年,城镇化浪潮高涨,楼市价格节节攀升,买房能够实现“财富保值”,深深地印刻于人们的脑海。戴德梁行长沙分公司副总经理文学认为,要让国人的意识从买房转为租房,是一个长期的过程,这需要人们消费、投资理念的长期转化,才能培养出比较健康的市场文化。这个过程可能需要5至10年以上。

                                                                                                                                                                            四川成都市城乡房产管理局局长何立祥表示,现阶段社会观念要从自住转向租赁,先租后买。如果没有观念的转变,要推动租房市场的建立和完善是不可能的。“转变观念需要舆论引导。”

                                                                                                                                                                            民生租赁保障政策须持续给力

                                                                                                                                                                            “地方政府长期重点关注购房市场,房屋租赁市场被边缘化。”山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海说,出于兜底考虑,地方政府主抓廉租房、公租房建设,但买不起住房又享受不到优惠租房政策的“夹心层”很多,这一问题亟待解决。

                                                                                                                                                                            中国房地产业协会副会长胡志刚近年来一直呼吁发展和完善住房租赁市场,让中国住房体系“两条腿走路”。他认为,房地产市场投机太严重,波动性太大,不利于实现住房的保障功能。

                                                                                                                                                                            “归根到底,发展住房租赁市场是一项民生、民心工程,推动租房市场化改革固然重要,但仅仅扶持几个大的市场主体,远远不够。”胡志刚说,构建公平有效的政策体系,还应当更多着眼于公平。他呼吁,房地产市场应从投机化走向常态化,出台一系列的政策保障措施。

                                                                                                                                                                            魔方公寓CEO柳佳认为,租赁新政中一大亮点是:“落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。”这将从根本上克服房子与户籍制度、社会公共服务挂钩的弊端,值得期待。

                                                                                                                                                                            在运用公积金方面,政策还有挖掘空间。文学认为,目前,各省的公积金系统独立,每个省推进的力度不一,有的宽松,有的却还有巨大存量。地方可以出台鼓励措施,推出利用公积金租房的优惠政策。

                                                                                                                                                                            在政府补贴运用上,目前地方举措不断:贵州适时调整保障条件和标准,把公租房扩大到非户籍人口;深圳发放公租房租金补贴的同时,建立货币补贴标准动态调整机制,以适应住房市场发展变化……

                                                                                                                                                                            对此,郭松海建议,还可通过政府补贴“房屋银行”等类似机构,增加其收益,鼓励扩大房屋收储,优惠供给普通租户;或直接对保障对象进行货币化补贴,鼓励到市场上寻找租房房源,提升租房人群福利。

                                                                                                                                                                            在土地利用上,重庆大渡口区建桥工业园区就通过划拨土地的方式,建设了能够容纳2万多人居住的“蓝领公寓”,这些租赁房屋一改传统农民工公寓的简陋面孔,不仅样式别致、注重绿化,而且提供和市民一样平等的城市社区、教育和医疗服务。

                                                                                                                                                                            统筹、调控租售两个市场

                                                                                                                                                                            中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,新政出台,对于优化配置和利用住房资源,解决居民住房问题具有重要意义。同时,他表示,文件出台效果如何,关键看它能否在微观上建立起租赁市场现实和潜在供求双方的激励机制,使其有动力去租赁住房。

                                                                                                                                                                            江西省社科院经济研究所所长麻智辉介绍,从发达国家的经验来看,房地产租赁的充分发展,使得房地产市场的结构更为丰富,房地产租赁市场和房地产买卖市场会因“租买选择”机制而相互制衡,买卖价格会受到租金的制约,不会长时期单边上涨或下跌。“住房租赁市场的存在与发展的意义,不仅仅局限于解决低收入者的居住问题,而是对于形成住房市场的内在自我调节机制具有核心作用。”

                                                                                                                                                                            当前国内住房市场是保障与市场双轨制,但两者过于割裂,几乎没有什么交集。胡志刚表示,从2009年国内开始大规模建设保障房开始,其建设与供给基本呈现一种市场外循环的态势,建管与运营都以政府为主导,保障房的开、竣工数量及其他指标更多是以计划的形式向地方政府进行分摊,并据此进行考核。

                                                                                                                                                                            文学认为,过去,国家安排了很多限价房、公租房等保障房项目,但配套设施很不完善,很多保障房在空置。政府需要拿出政策,把这部分房子在公开市场进行转换。

                                                                                                                                                                            当下,一些热点城市存量商品房很多,给政策操作提供了空间。长沙市房地产中介协会秘书长刘元林说,可以通过政府购买服务的方式,委托专业机构购买存量商品房作为公租房运营、管理。黎强等房地产人士建议,在三四线城市去库存压力较大的背景下,可以考虑公私合作的方式,通过政府购买部分房产投入公租房领域。

                                                                                                                                                                            “让老百姓见到甜头,才能有效果。”何立祥说,可以让公租房未来成为一种公寓房,在租客住满一定年限后,进行相应转化。这样,租售两个市场就连通了,市场就滚动起来了。

                                                                                                                                                                            不少专家建议,开展住房普查,做好调控租售两个市场的基础性工作。胡志刚说,开展住房普查是了解目前全国房地产库存状况,制定相关政策的基础。这个数字应该像人口普查一样得到明确,否则无法预估房地产市场不断地加杠杆的风险。住房普查明确空置率,将对发展租赁市场带来直接的促进。只有把空置问题摆到台面上,做到信息透明,才能了解市场有多少房屋可以租赁,有多少住房困难户,有多少购房是奢侈性消费,可以有针对性调控。(专题调研记者:余贤红 杨绍功 陈灏 吕昂 胡旭 李松 阳建 叶含勇 郑钧天 孔祥鑫) 新72家房客:租客有烦恼 ——租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革(之四)

                                                                                                                                                                            半月谈调研小分队

                                                                                                                                                                            居都市,大不易。城市中,多少“蜗居”租客,打拼于此,歌哭于此,多少租房悲喜剧于此上演、谢幕。

                                                                                                                                                                            “租房族就是月光族”

                                                                                                                                                                            在上海蓝村路地铁口,一套挂牌出租的两室一厅,客厅和厨房连为一体不过10平方米,租金报价6800元/月。“新增房源有限而租房人多,租赁旺季到来,房东跳价频繁,小户型房源更供不应求。”非沪籍单身白领杨燕在找房路上深感疲惫。

                                                                                                                                                                            在人流不息的北京东直门,中介机构资深经纪人王先生每天都接触大量的租房者,绝大部分是刚刚毕业的大学生以及外来务工人员。自己也是租房一族的他算了一笔账,北京租房者的月薪大都在8000元以下,即便合租,一间卧室的租金每月也将近2000元。“这就意味着月收入的1/4都要用在租房上。再加上其他花销,每个月几乎攒不下钱。租房族就是月光族啊!”

                                                                                                                                                                            “一个月的工资,三分之一给了房东。”在山东济南市市中区玉函小区租住5年的张贺程认为,虽然5年来自己的工资有所上涨,但房租涨幅更大。同样在这座城市工作的赵意则把目光转向公租房,但他每个月3000多元的收入已超过公租房申请的标准,无奈成为“夹心层”。

                                                                                                                                                                            刚毕业的长沙大学生边鹏,月工资3000元,房租就要占到工资的一半。虽然边鹏所在公司有公租房,但是指标不够用,轮到他时早就申请完了。

                                                                                                                                                                            年轻人为了省钱,与其他人“群租”。虽然“群租”由于安全隐患已经被明令禁止,但在济南市纬一路一个小区内,一间不到60平方米的房子里挤满5张上下铺,住了7个人。

                                                                                                                                                                            迫于中心城区的高额房租,一些人不得不转向城市外围。在北京宣武门附近工作的陈先生目前租住在西红门。“虽然住远了,但每月房租能节省不少。长椿街附近的一套老旧的47平方米一居室,每月租金近5000元;在西红门附近,60多平方米一居室月租金3000元。”陈先生说,虽然上班远,苦点、累点,但一想到每月节省下来2000块钱,也就忍了。”

                                                                                                                                                                            租房不仅烦心,更像一场战争

                                                                                                                                                                            在一些学校、商业区、工厂周边的安置小区,如果不提前预订,基本租不到房子。房子普遍品质较低,不少房子被乱改乱建,存在诸多隐患。

                                                                                                                                                                            长沙一个信息产业园区的安置小区内,租客反映,这些房子表面上看,租金比正规小区低一些,生活品质却差很远。“房子一楼是一排快餐店,每天都能闻到油烟味,基本无法开窗。”有的房子下面开了网吧,每天人流如梭,人员复杂,安全隐患较大。

                                                                                                                                                                            即便如此,租客们也不得不忍受这些烦心事。在重庆渝北区黄泥塝附近,曹健一家三口租住在一套55平方米的小房里。曹健说,现在学区房租金很坚挺,你不愿意租了,有的是人要来。

                                                                                                                                                                            蓝杨平是江西师范大学软件学院的研三学生。正值毕业季,蓝杨平打算在师大瑶湖校区附近租房子。

                                                                                                                                                                            “有些人网上发布租房信息时,只选择发布好的方面,等实地一看却发现,网上信息和现实差异比较大。”蓝杨平说,从今年5月中旬到现在,不仅没有找到合适房源,还遇到不少窝火的事,很多中介还通过“电话轰炸”制造“出租房源紧缺”的紧张气氛。

                                                                                                                                                                            边鹏手机上装有各种租房APP软件,然而各种信息鱼龙混杂,难辨真假。“显示有房的,去看的时候往往没有,然后再带你去看其他不合需求的房子,简直浪费时间、精力。”